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叠墅是什么意思(叠拼别墅十大缺点)

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近年来，房地产领域出现了公寓化产品的趋势，即在1.6-2.0容积率的新项目中，一般采用重叠混搭的方式 。叠着花园洋房，或者叠着小高层 。


什么是重叠？
公寓结构中的折叠是由多层复式住宅组成的 。一般分为上叠和下叠两种形式 。最下面的一层是1-2层，还有一个很高的地下室 。层高可达4.5m甚至更高 。装修的时候完全可以将空房间分割，造成居住面积不同 。
上叠是3-4层，露台和阁楼空比下叠多 。上叠采光和私密性更好，可以将整个小区尽收眼底，视野通透开阔 。
还有一些重叠产品，在上下叠放的单元之间增加一个独立的户型产品，形成一个门楼1-2层和4-5层1梯2户的整体重叠产品，3层为1梯1户的大户型 。

容积率允许的情况下，设计重叠产品 。在当前整体限价、限购的房地产市场，项目在申请新房预售备案价格时，可以适当提高项目整体均价，从而实现更高的销售利润 。此外，重叠户型产品有亮点，卖点突出，可以吸引更多的购房者，从而进一步促进销售 。对于开发商来说，可以一举两得 。这是目前市场上此类产品同质化的核心因素 。
叠拼别墅和传统别墅有什么区别？
传统别墅大致可以分为这样几类:独栋、双栋、联排别墅 。

独栋别墅
独栋别墅独栋，大私家花园，超大独立附加空房 。超低的容积率，具有很强的私密性 。独栋别墅一直是别墅产品中最高最稀缺的 。受别墅限购令影响，市场上没有新的独栋别墅产品 。作为住宅产品的顶级项目，不仅产品稀缺，项目配套服务也是一流的 。会所和完善的物业服务是标配 。独栋户型一般在300平米以上，整体私密性和舒适度极佳 。
半独立式房屋
独栋别墅是指由两栋单体别墅拼接组合而成的公寓产品 。在容积率有限的情况下，尤其是国家颁布“别墅限购令”后，双排联排别墅产品开始逐渐发展起来 。独栋别墅三面独立采光，保留了独栋别墅的诸多优点和特点 。大多数独栋别墅还有私家花园、地下室、独立车库等 。空，但无论是面积规模还是高端水平都比独栋别墅略差，面积在300平米左右 。独栋别墅，虽然两栋楼是独立的，但只要连在一起，就可以融为一体，拥有和独栋别墅一样的功能和魅力 。

联排别墅
联排别墅类似于双户型结构，主要由三到四个甚至更多的单元房组成，中间套房与左右邻居共用外墙 。有些联排别墅虽然在产品上保留了独栋的特点，但整体舒适度和私密性都不如独栋和双栋 。深排、宽度相对较窄的结构特点，整体采光通风会较差 。联排别墅也可以有独立的地下室、院子、车库，大部分面积在200-300㎡ 。
现在市场上的新项目，前三个纯别墅产品基本已经消失，在容积率尚可的情况下诞生了一个新的别墅产品——庭院别墅 。庭院别墅是现代庭院住宅的一种 。常见的庭院别墅多以四六栋别墅的形式布置，形成一个封闭或半封闭的庭院，有公共交流空房，有自己的空房，更强调邻里共享空房 。说白了，庭院别墅也是目前别墅创新组合衍生出来的一种形式，面积在200-300平米，比较常见 。目前庭院产品的建筑风格全部采用中式园林特色 。

堆叠与前者不同 。严格来说不能算纯别墅产品 。这些产品大多是混合社区 。整个项目还规划了小高层或花园洋房的其他产品 。户型的面积、私密性、舒适度也与纯别墅产品有所不同 。常见的重叠户型，面积在130-150平米 。蝶品只是在产品结构上借鉴了别墅的一些特点，具有别墅产品的一些功能和生活意境 。
重叠产品怎么选？买上层还是下层？
1.叠拼别墅一定要有城市属性 。
在购买叠拼产品之前，首先要考虑项目是否具有城市属性，购买叠拼别墅要注意地段 。也就是说项目不能太偏 。项目除了产品本身，还要有出行、生活的最低基本配套需求 。因为不管是自己住还是以后卖，都是在考虑产品的居住需求 。有了更好的生活配套，项目本身的产品未来升值空间会更高空，城市属性也会提高居住的便利性和舒适性 。当然，产品的价格会因地点和地区的不同而有很大差异 。在自己的预算之内，尽量选择整体的出行和配套设施还是可以的 。

2.叠拼别墅的面积选择至关重要 。
虽然从严格意义上来说，复式别墅是复式别墅，但目前作为改善型产品，可能会成为这些人的终极改善型产品 。重叠区域的选择尤为重要，一定要买合适的区域段 。理想舒适的重叠面积段，最好是160-200平米 。遗憾的是，目前上海大部分重叠产品的面积只有130-150平米，这主要是受容积率、户型比例和市场销售要求的限制 。试想一下，如果一栋叠放的别墅只有两层，总面积130-150平米 。如果去掉公摊面积，相当于把130-150平米的一平三房或四房换成两个60-70平米左右的小两居室 。空房间改善多少？两层的布局必然会有很多限制，比如餐厅的宽度，上下楼梯的宽度，部分房间和卫生间的面积空也会被压缩 。有时候这种重叠空的房间还不如平地板舒服 。另外，叠拼别墅的电梯大多只设置在外面，每天跑上跑下很累，尤其是老人 。


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