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销售|招商蛇口的三大“痛点”|房企中报观察⑦( 二 )


占营收比重分别为70.3%、29.4%以及0.3% 。
众所周知 ， 邮轮产业建设与运营板块 ， 因为航线受疫情影响而停运 ， 收入同比下降74.7% 。
一定程度上说 ， 招商蛇口今年上半年的利润表现 ， 是可以理解的 。
不过 ， 杠杆游戏注意到 ， 2020上半年 ， 招商蛇口毛利率仅有23.85% ， 去年同期为37.88% ， 同比下降14.0个百分点还多一点 。
净利率更是低至5.11% ， 去年同期为32.38% ， 跌幅之大令人震惊 。
有意思的是 ， 杠杆游戏注意到 ， 2020年招商蛇口的销售费用大增 ， 达到7.44亿元 ， 而去年同期为5.36亿元 。

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不仅如此 ， 管理费用也由去年同期的6.76亿元 ， 增长到7.99亿元 。
相对于同期9.4%的销售额增速 ， 上述两个指标的增长都不低 。 销售代价还是很大 。

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另外 ， 杠杆游戏注意到 ， 2020上半年 ， 招商蛇口财务费用也是大增 。
从2019上半年的7.52亿元 ， 增长到13.33亿元 。

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3、融资利率真低 ， 短债压力有一点点 ， 高地价风险还是要注意
作为央企 ， 融资利率自然低 。 招商蛇口上半年发行了五期66.5亿元的超短期融资券 ， 利率最低只有2.20%——多少民企得羡慕嫉妒死 。
另外20亿元中期票据 ， 利率最低也只有3.00% 。
一顿牛掰的操作下来 ， 长期如此 ， 2020年上半年招商蛇口加权平均融资成本仅4.78% ， 相较去年底又下降0.14个百分点 。
截至2020年6月末 ， 招商蛇口持有现金及等价物600多亿元 ， 不过和去年末比下降了100亿元 ， 当时有700多亿元 。
巧的是 ， 招商蛇口短期有息负债也是600多亿元 ， 较去年底上升超过20个点 。 也就是现金短债比基本等于1 ， 实际不到1 。
短债风险不算太显著 ， 但也不能说没有压力 。

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当然 ， 总的来说 ， 招商蛇口的净负债率很低 ， 不到40% 。 就算把永续债算进去 ， 也不到50% 。 央企就是央企 。
也正因为融资利率低 ， 负债还行 ， 招商蛇口拿地应该说比较积极 。
2019年拿地近千亿元 ， 属于自己的权益也有500多亿元 。 2020上半年 ， 继续拿地热情 ， 一整就是600多亿元 ， 权益地价也是超400亿元 。

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积极难免就有一些高溢价、高地价 。 比如7月初以44.04亿元拿下上海虹口区“著名围标地块” ， 溢价28.4% ， 成交楼面价约8.11万元/平米 。
6月时 ， 更是近800轮竞价 ， 拿下江苏徐州的一宗宅地块 ， 溢价138.45% ， 你说猛不猛 。
调控下半年开始明显加码 ， 浪了几天的少数城市 ， 突然也浪不起来了 。 未来 ， 房住不炒是长期性的 。
比政策面的敏感 ， 央企有先天优势 。 未来 ， 如何消化一些积极拿下的地块？投资终究是有风险的 。
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