销售|招商蛇口的三大“痛点”|房企中报观察⑦
摘要：归属净利润下滑较大；毛利率净利率创低点；销售管理财务支出增长多（欢迎关注杠杆游戏）
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撰文|张银银&编辑|欣欣然
小10年前 ， 我曾在某城市准备买招商雍华府 。 忘记了为什么 ， 当时我没有买 。
最近我朋友买了招商和某世界500强旗下地产公司合作开发的一个项目 ， 交房时有点小问题 ， 他看了杠杆游戏和杠杆地产联合推出的房企中报观察专题后 ， 三番五次问我 ， “啥时写招商蛇口？”……
本来上周写完《新湖中宝的“红线”》（9月4日）时 ， 我就说如无意外 ， 新湖中宝应是该系列的最后一弹 。
架不住朋友之催 ， 今天只好再写一篇 。 麻烦其他朋友不要再让我写其他了 ， 中报都出完了 ， 写啥写 ， 除非刀架我脖子上 。
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1、销售和营收表现不错 ， 但归属净利润下滑较大
和很多房企比 ， 杠杆游戏要说 ， 招商蛇口2020上半年的销售 ， 是不错的 。
首先 ， 上半年合约销售金额首次跻身销售榜前十 ， 过千亿 ， 1107.1亿元（相关机构此前的具体数据略有不同） 。
其次 ， 同比增长9.4% ， 算是很棒 。
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按照最新的披露 ， 2020年8月 ， 招商蛇口实现签约销售面积110.42万平米 ， 同比增加 18.74%；
实现签约销售金额268.05亿元 ， 同比增加 48.46% 。 2020年1-8月 ， 累计实现签约销售面积711.86万平米 ， 同比减少2.41%；累计实现签约销售金额1603.75亿元 ， 同比增加 15.72% 。
2020年招商蛇口计划实现签约销售额2500亿元 ， 按照这个节奏 ， 完成目标可能没有问题 。
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招商蛇口的公告也说了 ， 上述销售数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异 ， 以上统计数据仅供投资者参考 。 但作为央企 ， 浮夸没啥必要 ， 八九不离十 。
谈完销售 ， 杠杆游戏再说一下营收 。 2020年上半年 ， 招商蛇口实现营业收入243.2亿元 ， 同比增长45.74% 。
真是太厉害了 。
不过 ， 上半年毛利润58.0亿元 ， 同比下降8.2% 。 这不是最惨的 ， 归母净利润只有9.13亿元 ， 同比下降81.35% 。
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按照解释 ， 招商蛇口盈利规模指标与盈利比率指标都有所下滑主要有三方面的原因：
第一 ， 部分项目获取时未能充分预期到政策调控力度的收紧 ， 结转时毛利润不及预期；
第二 ， 由于疫情影响施工和交付进度 ， 上半年实际结算面积不及预期 ， 租赁、物业管理、邮轮等业务的收入也受到影响；
第三 ， 上半年公司投资收益5.2亿元 ， 远低于去年同期的44亿元 。
2019年 ， 招商蛇口通过增资扩股等方式转让子公司股权 ， 产生税后净收益22.26亿元 ， 因此拉高了利润基数——换句话说 ， 是去年表现太好、太特殊 。
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2、利润下滑背后 ， 毛利率、净利率创下罕见低点；销售、管理、财务支出增加有点多
按照披露 ， 杠杆游戏注意到 ， 招商蛇口的收入结构 ， 由社区开发与运营（以房地产销售业务为主）、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块构成 。
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