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房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗)( 四 )


比如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份的省会城市 。，虽然他们的经济发展水平不如广东、江苏、浙江等东南沿海地区 。，得益于强势省会对周边低水平城市的虹吸效应，以及省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为显著 。
(3)三四线城市
2019-2030年，三四线城市对城市人口增长、居住条件改善、旧城改造的需求占比分别为51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏占67.4% 。与总需求占53.9%相比，说明三四线城市需求比重下降有两个重要原因 。第一，人口净流出 。2018年三四线城市经济与人口比例为0.76，整体人口呈现净流出趋势 。第二，需求泄漏较多 。行政区划调整在三四线城市新增城镇常住人口中占比相对较高，大量房屋带入城市 。
需求集中在重要的城市群
“十三五”规划提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将我国重要城市划分为19个城市群 。19个城市群有257个城市，约占全国城市总数的40%，但常住人口和GDP分别占73%和81.7% 。19个城市群将供应中国大部分房地产市场 。国家发改委表示，未来常住人口比例将进一步提升至80%以上 。受数据可获得性的限制，我们通过计算各省的住房需求来预测各城市群未来的市场空间 。
按照住房总需求由大到小，19个城市群可分为三个梯队 。
第一梯队由六个城市群组成，分为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 。
第二梯队由八个城市群组成，分为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰溪、晋中 。
第三梯队由五个城市群组成，分为哈昌、天山北坡、胡宝鄂豫皖、辽中南和沿黄宁夏 。

房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗)

文章插图


城市群在未来房地产市场的扩散有两个特点 。
一是需求集中在主要城市群，区域差异明显 。第一梯队由六个国家级城市群组成 。2019-2030年，一、二、三梯队年均需求量分别为1.35亿平方米、3500万平方米和1500万平方米，分别占11.5%、3.0%和1.3% 。
二是需求集中在东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐渐减少 。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群的需求比例分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3% 。第一梯队三分之二是东部沿海城市群，第二梯队5/8是中部和西南部城市群，第三梯队全部是东北和西北城市群 。


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